Vous possédez un immeuble que vous souhaitez diviser en plusieurs lots pour un usage d’habitation et vous ne savez pas comment faire pour réussir la mise en copropriété ?
Nous vous avons préparé une liste de 5 conseils pour réussir votre mise en copropriété
Avant toute chose, si vous vous posez la question « Est-ce que la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation est obligatoire ?« , la réponse est : Oui ! En effet, c’est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui impose la répartition de la propriété de l’immeuble entre plusieurs propriétaires de bien.
Alors comment faire une mise en copropriété ? Quelles sont les conditions à réunir pour créer une copropriété ? Faut il réaliser des diagnostics pour une mise en copropriété ?
Nous répondons à toutes vos questions à travers nos conseils pour réussir votre mise en copropriété.
- Faire appel à un géomètre expert
- Penser à long terme
- Anticiper les travaux à venir
- Définir les parties communes et les parties spéciales
- Prévoir les cas particuliers
Faire appel à un géomètre expert pour sa mise en copropriété
Ici encore, il s’agit de respecter la loi ! En effet, les plans annexés aux actes de copropriété relèvent du monopole des géomètres-experts (Arrêt n° 20-18.136 du 29 juin 2022).
Ces plans définissent les droits fonciers des copropriétaires. Ils vont en effet permettre la numérotation des lots et la détermination exacte des parties communes et privatives. A partir de ces informations sont calculées les quotes-parts des parties communes et les tantièmes de charges.
C’est à dire très concrètement que les charges de copropriété à régler par chaque copropriétaire sont définies par ces calculs. Il ne faut donc pas négliger ce point primordial lors de la mise en copropriété de votre bâtiment.
Penser la copropriété à long terme
Il s’agit ici d’éviter de nombreux conflits pour l’avenir. En effet, le régime de copropriété apporte une vision et gestion démocratique à l’ensemble des propriétaires sur le gestion de leur immeuble.
Il y a tout de même un point d’attention à prendre en compte. Le régime de la division en volume n’est pas adapté aux habitations ! Bien souvent, nous constatons cette erreur.
De quoi s’agit-il ? Qu’elle est la différence entre division en volume et mise en copropriété ?
- La division en volume est bien souvent ce que vous envisagez au départ du projet. Mais il faut anticiper les difficultés et éviter des inégalités dans certains cas. Par exemple si votre bâtiment regroupe un commerce au rez-de-chaussée et un appartement au dernier étage dont la toiture recouvre la superficie. Si un soucis au niveau de la toiture se présente, seul l’appartement en dessous sera concerné par les frais engendrés. Cela crée donc un soucis de répartition et d’équité et donner lieu à un procès. Suite à des procès , il a été constaté que la division en volume a été finalement transformée en copropriété.
- La mise en copropriété vous permet de respecter la loi en vigueur tout en proposant aux copropriétaires une répartition juste et équitable des charges de copropriété. Donc une tranquillité d’esprit pour chacun des propriétaires.
Anticiper les travaux à venir
Pour les immeubles de plus de 10 ans, certaines obligations sont à respecter. En effet, le DTG (Diagnostic Technique Global) est à réaliser pour garantir à chaque acheteur le lot de copropriété dont il fera l’acquisition.
Grâce au DTG, le futur acheteur pourra ainsi être informé de l’évaluation des couts des travaux devant être menés dans les dix prochaines années. Le DTG doit comporter les informations suivantes :
l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de la copropriété,
l’analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,
le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble,
l’évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Prévoir les cas particuliers dès la mise en copropriété
Aujourd’hui les usages évoluent et il faut prévoir des car particuliers, parmi les éléments auxquels penser:
- Place de parking PMR,
- borne électrique,
- fourreaux à prévoir,
- syndicats secondaires par bâtiments,
- charges d’usage du portails sont autant de particularité propre à votre projet.
Et après ?
Votre mise en copropriété faite, il faut maintenant s’assurer de son suivi. Voici quelques bonnes pratiques bienveillantes pour la réussite de votre projet à long terme:
- Communiquez régulièrement et efficacement avec les autres copropriétaires pour éviter les malentendus et résoudre les problèmes rapidement.
Faites preuve de transparence en matière de finances et de gestion de l’immeuble : un homme averti en vaut deux !
- Faites respecter les règles de la copropriété et veillez à ce qu’elles soient mises à jour régulièrement.
- Organisez des assemblées générales de copropriété régulièrement pour discuter des questions importantes et prendre des décisions collectives.
- Travaillez avec un syndic de copropriété professionnel pour gérer les aspects administratifs et techniques de la copropriété.
- Assurez-vous que les travaux d’entretien et de rénovation de l’immeuble sont planifiés et réalisés de manière efficace pour préserver la valeur de l’immeuble.
- Soyez à l’écoute des besoins et des souhaits de tous les copropriétaires pour créer un climat de respect et de collaboration.
Une mise en copropriété réussie repose sur une bonne préparation en amont puis beaucoup de régularité dans le suivi et de bienveillance entre les copropriétaires.
Définir les parties communes et les parties spéciales
Penser à l’usage du bâtiment est primordial. Il faut donc réfléchir en amont à l’utilisation de la copropriété et prévoir des parties communes spéciales suivant les cas (par exemple: une cage d’escalier dédiée pour uniquement 2 appartements ne doit pas donner lieu à des charges pour l’ensemble des copropriétaires).
L’intérêt de la partie commune spéciale est donc de limiter les charges aux seuls bénéficiaires de ladite partie commune.
Il faut aussi penser qu’en cas d’intervention dans cette partie, l’artisan qui viendra faire les travaux devra éditer une facture spécifique à cette partie commune spéciale.